두리문

​ © homajob, 출처 Unsplash 법정지상권은 부동산을 평가할 당시 아직 발생하지 않았고 매각에 의해 비로소 발생하는 경우에는 매수인이 매각허가로 인해 토지소유권을 취득할 때는 그 토지의 부담으로 성립되기 때문에 매수신청가격의 기준을 제시하는 최저매각가격의 취지로 부동산을 평가할 때 고려해야 한다. 결국 법정지상권이 성립하는 경우에 토지의 매수인이 지료를 받게 된다는 점과 지상권의 존속기간을 고려해 법정지상권의 부담을 평가해 감가한다. ​ 통상 법정지상권 부담 없는 상태의 건물의 30% 정도 감가하는 것으로 알려져 있다. 그러므로 법정지상권이 있는 부동산은 통상 시세의 70%로 감정평가한다. 첫매각기일에 최초매각가격으로 낙찰 받아도 시세보다 30% 싸게 낙찰받는 셈이다. © mohamed_ha..

경매절차상 법정지상권은 유치권과 마찬가지로 약정에 의해 성립하는 것이 아니다. 일정한 요건을 갖추면 법률의 규정에 의해 당연히 성립하는 법정물권이다. 등기부에 공시되지 않는 숨은 권리인 까닭에 경매의 함정 중에 함정에 속한다. 이러한 법정지상권을 가진 건물의 소유자는 경매 절차에서 어떤 지위를 가질까? © IO-Images, 출처 Pixabay 우선 법정지상권이 성립하면 경매절차의 토지 매수인으로서는 상당기간 동안 토지의 사용.수익을 제한 당하고 실질적으로 인수하는 권리가 된다. ​ 법정지상권자가 그 권리를 증면하면 이해관계인이 되어 이해관계인으로서 권리를 행사 할 수 있게 된다. 그런데 신고만으로는 당연히 이해관계인이 되는 것은 아니고, 법원에 스스로 그 권리를 "증명" 한 때에만 이해관계이이 된다. ..

지상권이 1순위, 저당권이 2순위, 지역권이 3순위로 설정되어 있는 부동산의 입찰에 참여해서 매수인이 되면 이 권리들도 같이 인수되는 건가요? 대표사진 삭제 © joshgmit, 출처 Unsplash 경매 물건에 설정된 지상권과 지역권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 즉, 말소기준권리(여기서는 저당권)가 등기된 이후 설정된 지상권과 지역권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 지상권과 지역권은 매수인에게 인수됩니다. 따라서 매수인의 매수로 인해 저당권은 말소되며, 이 말소기준권리인 저당권보다 먼저 등기된 지상권은 매수인에게 인수되고 후에 등기된 지역권은 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 다만, 법정지상권은 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로..

부동산 경매는 수익을 내기 위해선 6가지가 필요하다. 부동산을 공부하면 흥미를 느끼는 사람들은 이런 생각을 한다. “가짜 임차인을 골라내고, 유치권을 해결하고, 미등기를 해결하고, 법정지상권을 해결하면 지분을 받아 공유물분할을 통한 형식적인 경매로 전체를 넘기면 금방이라도 돈을 벌수 있겠지?? 경매를 싸게 받아 해결하고 바로 팔면 되겠지!! 그런데 쉬울까? 문제를 풀 수 있는 근거도 알아야 하고, 법조문, 판례, 낙찰 후 가압류와 가처분, 보전처분의 내용과 소장을 작성할지를 머릿속에서 그리고 있어야 한다. 그러나 돈 주고 변호사를 선임하고 하면 되지 하겠지만 시간과 비용과 그리고 1.2심에서 패소할 경우 경락대금대출비용과 양도소득세 등 기타 여러 가지 비용이 많이 들므로 변호사 선임을 쉽게 생각할 일도 ..

전체 토지의 일부를 매각하는 경매할 경우 공유지분은 겅유자 간의 협의에 의해 분할하는 것이 원칙이다. 그러나 협의분할이 어려울 땐 공유물분할청구소송을 제기한다. 서로 의견이 상충되기 때문에 현물분할보다는 대금 분할 판결을 받는다. 이 경우는 경매를 통해 매각대금을 분할하는데, 이 절차를 치르려면 기간이 최소한 1년 이상은 걸리고 비용도 많이 든다. 그래서 이런 경우는 공유자우선매수청구권을 행사할 수 있으므로 공유자우선매수청구권 행사 여부를 확인하고 경매에 입찰하기길 바란다. 민법 제269조 ①분할 방법에 관하여 협의가 성립되니 아니한 때에는 공유자가 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. ②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원에 물건을 경매할 수 있다.

전세권이 설정돼 있는 상태에서 전세권자가 전입신고를 하면 두 가지의 권리 모두 가질 수 있다. 바로 전입과 점유로 주택임대차보호법을 적용받는 임차인의 권리와 전세권 설정에 따른 민법에 적용을 받는 전세권의 권리이다. 이런 경우 경매 진행 당시 어떤 지위로 행사하는가에 따라 상황이 달라지기도 한다. 그러므로 구분점을 명확히 파악해서 권리를 분석할 때 실수가 없도록 해야 한다. ​ ​ ​ ​ ​ ​ 매각물건명세서 위의 매각물건명세서에서는 최선순위 설정 일자는 2011년 9월 9일인 전세권이다. 그리고 현황조사서에서 전입신고가 2011년 9월 9일로 나와 있으니 전세권과 동일하다. 실제로 전입세대 열람 내역을 봐도 동일한 날짜에 전입돼 있다. ​ ​ ​ ​ 등기부등본 ​ ​ ​ 등기부등본에는 같은 날 근저당이..