부동산 경매는 수익을 내기 위해선 6가지가 필요하다.

부동산 경매는 수익을 내기 위해선 6가지가 필요하다.

 

 

 

부동산을 공부하면 흥미를 느끼는 사람들은 이런 생각을 한다.

 

“가짜 임차인을 골라내고,

유치권을 해결하고,

미등기를 해결하고,

법정지상권을 해결하면

지분을 받아 공유물분할을 통한 형식적인 경매로 전체를 넘기면 금방이라도 돈을 벌수 있겠지??

경매를 싸게 받아 해결하고 바로 팔면 되겠지!!

 

그런데 쉬울까?

문제를 풀 수 있는 근거도 알아야 하고,

법조문,

판례,

낙찰 후 가압류와 가처분, 보전처분의 내용과 소장을 작성할지를 머릿속에서 그리고 있어야 한다.

그러나 돈 주고 변호사를 선임하고 하면 되지 하겠지만 시간과 비용과 그리고 1.2심에서 패소할 경우 경락대금대출비용과 양도소득세 등 기타 여러 가지 비용이 많이 들므로 변호사 선임을 쉽게 생각할 일도 아니다.

 

대부분은 경매물건을 잘 알고 있는 사람들을 믿고 공동투자를 한다. 반토막이 날지도 모르는 일인데도 말이다.

 

우리는 경매를 왜 한다고 생각하는가?

돈을 벌기 위해서 한다.

어떤 이유에서가 아니다.

그러므로 혼자서 공부도 하고 용어와 소장을 접수 할 수 있는 법률지식은 있어야 한다.

물론 셀프소송이 가능하다고 해서 큰 수익을 내는 건 아니다.

더 중요한 것은 수익을 낼 수 있는 부동산을 스스로 고를 줄 알아야 한다는 것이다. 부동산은 항상 사이클과 같이 오르락 내리락 한다.

예를 들어 어떤 부동산을 안 좋은 조건이 다 붙어 있는 부동산을 아주 저렴하게 낙찰을 받았다고 하자. 낙찰을 받자마다 해결하여 시세차익을 크게 보고 팔 수도 있다.

그러나 유치권이 있고, 가장 임차인이 만만하지 않아 적극적 소명한다면 합의가 쉽지가 않다.긴 법정 공방으로 3년이 걸렸다고 하면 시세보다 많이 하락을 한 경우 매도 시점에서 마이너스가 될 수도 있다. 이런 어려운 일을 한 번 경험하면 경매믄 어렵고, 괜히 했다는 생각을 한다.

 

그래서 부정적인 생각을 하기 전에 수익을 낼 수 있는 방법을 알아야 한다.

 

부동산 경매로 수익을 내기 위해선 6가지가 필요하다.

저렴하게 경매를 받자

바로 비싸게 팔겠다는 생각을 버리자.

민법적인 권리분석(대항력 있는 임차인, 말소기준권리 분석)

공법적 분석(이행강제금,허가권의 승계, 도로용허가 승계 등등),물리적 분석(건물내,외부 손실)

미래에 가격이 오를 것인지 알 수 있는 눈이 있어야 한다.

 

안전하게 매입할 수 있는 분석하는 능력과

수익을 발생할 수 있는 물건을 고르는 것이다.