경매물건임장시간을 아끼는 효율적인 현장조사 팁!!

경매물건임장시간을 아끼는 효율적인 현장조사 팁!!

 

 

 

사전조사를 충분히 했다면 이제는 임장을 통해서 이미 알아낸 것들을 확인하고, 현장에서만 알 수 있는 있는 것들을 조사해야 한다. 우선 중개업소를 방문할 때에는 수첩과 경매정보 출력물을 가방에 넣어 가는 것이 좋다. 관심 부동산이 건물이라면 전용면적과 방, 화장실 개수를, 토지라면 용도지역과 면적을 머릿속에 넣어두고 상담을 받아야 한다.

 

 

수첩을 들고 중개사무소를 방문해 ' 경매 나온 물건 때문에 왔습니다.'라고 말하는 순간, 매번 그런 것은 아니지만 금방 쫓겨나듯 나와야 할 수도 있다. 한 개 경매 물건 때문에 여러 팀이 임장을 오면 공인중개사는 피로감을 느끼게 되고, 임장 팀은 수수료를 지급할 손님이라고 생각하지 않기 때문이다. 그래서 묻는 말에만 단답형으로 대답하는 경우가 많으니, 이왕이면 매수인 혹은 전세를 구하는 사람을 가장하여 되도록 많은 정보를 얻어내는 것이 좋다. 더 얻을 정보가 없다고 판단되면 낙찰 후 거래하고 싶은 중개사무소를 골라 경매 입찰할 예정이라고 솔직하게 말한 뒤, 마지막으로 조사한 내용을 재확인하자.

 

 

처음에는 출력한 경매정보에 조사할 항목을 빼곡히 적어두고 긴장하며 임장활동을 한다. 그런데 여러 번 현장조사를 나가고, 한꺼번에 2 ~3 건의 경매 물건을 조사하다 보면 초심을 잃고 대충 시간에 맞춰 임장을 하게 된다. 그러다 보면 실수가 발생하고 다시 방문해야 하는 경우도 생긴다. 따라서 임장을 갈 때에는 나만의 체크리스크를 종류별로 만들어 들고 다니며 메모를 하는 것이 좋다. 그래야 혼자만의 생각에 빠지거나 남의 생각을 내 생각으로 착각하는 우를 범하지 않고 모든 물건을 동등하게 조사할 수 있다.

조사할 필요가 있는 항목을 뽑아 자신만의 임장 체크리스트를 만들어보기 바란다.

 

 

임장을 가면 반드시 점유자를 만나 대화를 나눠야 한다. 만약 집에 아무도 없다면 연락처 붙여두고 오는 것이 좋다. 이때 명함은 별도로 준비하자.

예를 들어 연립 다세대주택의 201호라고 가정하자. 우선 초인종을 누르고 안으로 들어가서 점유자와 차라도 한잔할 수 있다면 좋지만 그런 경우는 잘 없다.

이럴 땐 현관문이 열리면 후각으로 집안의 풍겨 나오는 냄새를 맡아 보는 것이다. 고질적인 누수로 인해 집 안에 곰팡이가 피었는지 확인하기 위해서다.

점유자를 만났다면 위, 아래층의 사람을 만나 해당 건물의 누수나 하자 등을 알아봐야 한다. 옥상에 올라갈 수가 있다면 방수공사가 되어 있는지 아닌지 확인한다. 그러나 볼 수가 없다면 관리사무소에 연락을 하려 문의를 해 보면 된다.

 

 

현장의 농지에 농작물이 있는 경우도 있다. 불법으로 농작물을 경작하고 있더라도 그 소유권은 낙찰자가 아니라 경작자에게 있으니 주의해야 한다. 현장조사를 다녀온 후에는 피곤하더라도 조사한 내용을 취합하여 잘 보관하는 것이 좋다. 현장조사를 마친 후부터 망각이 시작되므로 날짜와 함께 조사한 내용을 모두 기록해두면 나만의 훌륭한 빅데이터가 된다.

 

 

 

 

** 오피스텔 체크리스트 1 예시

임장일자;

사건 변호;

오피스텔명;

주소 ;

kb 오피스텔 실거래가;

1. 전입세대 열람

정보지와 다른 사람이 살고 있는지 확인

세대 합가인지 확인

2. 부동산중개업소

전세가율이 50% 이상인가?

공실률은 10% 미만인가?

층별 또는 위치별 임대가가 동일한가?

(만일 다르다면 원인 파악)

임대수요는 어느 지역에서 발생하는가?

인근 호재:

인근 악재:

인근 오피스텔, 원룸, 도시형생활주택 추가 공급계획

3. 관리사무소

평당 관리비, 매달 관리비는?

해당 물건의 미납 관리비는?

사무실 용도가 많은지? 주거 용도가 많은지?

주로 거주민은 어느 지역으로 출퇴근하는지?

 

 

** 오피스텔 체크리스트 2 예시

1. 건물 내/외부

우편물 수량 및 성명 확인

주차 대수는 몇 대?(주차 가능 대수/가구 수 〉0.8)

소음 여부

내부 청결도 (창고, 계단, 옥상, 엘리베이터 등)

외부 청결도 (건물 외벽, 갈라진 틈이 있는지, 보수공사를 한 흔적이 있는지 등)

조망권

일조권

2. 물건 내부

방의 개수

주방의 청결도

화장실 청결도

보일러

인테리어 및 도배/ 장판

수도 및 가스 고장 여부

3. 점유자

매각물건명세서와 일치하는가?

세대 구성

이사 가능성 여부

명도 난이도

4. 동 건물의 주민

거주 시의 불만사항 인터뷰

점유자를 만날 수 없을 시 실제 점유하는지의 여부

점유자가 누구인지

5. 위치 및 주변 시설

역세권이면서 주변에 사무실, 백화점, 관공서, 상업시설이 많은가?

지하철역의 유무와 거리

버스정류장 유무와 거리

4차선 도로의 유무와 거리

편의점/가게 등 편의시설 존재 유무와 거리

큰 시장 혹은 대형 할인마트 존재 유무와 거리

6. 본건의 특이사항

 

출처-빅데이터 경매분석/ 최윤석 지음