법정지상권의 부담으로 감액 평가는?

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법정지상권은 부동산을 평가할 당시 아직 발생하지 않았고 매각에 의해 비로소 발생하는 경우에는 매수인이 매각허가로 인해 토지소유권을 취득할 때는 그 토지의 부담으로 성립되기 때문에 매수신청가격의 기준을 제시하는 최저매각가격의 취지로 부동산을 평가할 때 고려해야 한다.

결국 법정지상권이 성립하는 경우에 토지의 매수인이 지료를 받게 된다는 점과 지상권의 존속기간을 고려해 법정지상권의 부담을 평가해 감가한다.

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통상 법정지상권 부담 없는 상태의 건물의 30% 정도 감가하는 것으로 알려져 있다. 그러므로 법정지상권이 있는 부동산은 통상 시세의 70%로 감정평가한다.

첫매각기일에 최초매각가격으로 낙찰 받아도 시세보다 30% 싸게 낙찰받는 셈이다.

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그럼

법정지상권의 대상이 되는 "제시외 건물 " 평가 방법은 ?

실무상 법정지상권의 성립여부를 판단할 때 등기된 건물보다는 등기 안 된 "제시외 건물' 이 더 난해하다. 제시외 건물은 단순히 감정평가 의뢰인이 감정평가해줄 것을 요청한 감정평가의뢰서(경매의 경우 감정평가명령서)에 기재되어 있지 않거나, 건물등기부등본 또는 건축물대장에 등재되지 아닌한 건물을 말한다.

감정평가업자는 제시외 건물을 평가 할 때 '원가법'적용해야 한다고 감정평가에 관한 규칙15조에 규정하고 있다.

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출처-경매 성공의 지렛대가 되어줄 법정지상권, 분묘기지권 깨트리는 법/김재권 지음